Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang trải qua một giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, tạo nên những xu hướng và đặc điểm độc đáo. Từ sự biến động khó lường về giá cả đến sự dịch chuyển về không gian phát triển, tất cả đang định hình lại cách chúng ta nhìn nhận về việc sở hữu và đầu tư vào bất động sản. Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là: Liệu những nhà đầu tư “đến sau” có còn cơ hội, hay cuộc chơi đã thuộc về những người “đến trước”?
Khi thị trường đánh đố người “đến sau”
Một trong những điều khiến giới chuyên môn và người dân không khỏi ngỡ ngàng là sự tăng trưởng giá “kỳ quặc đến đáng sợ” tại các khu vực trung tâm TP.HCM, đặc biệt là trong Vành đai 2. Nhiều dự án mới mở bán với mức giá cao đến phi lý, khiến nhiều người phải thốt lên “ngáo giá. Tuy nhiên, điều bất ngờ hơn là những sản phẩm này lại nhanh chóng tìm được người mua, với các ví dụ điển hình như Eaton, The Global, Opus, Essensia, … Hiện tượng này cho thấy một lượng cầu mạnh mẽ từ nhóm khách hàng có khả năng tài chính dồi dào, những người xem bất động sản không chỉ là nơi an cư mà còn là kênh đầu tư sinh lời hoặc trú ẩn an toàn trước những biến động kinh tế. Đối với nhà đầu tư “đến sau”, việc chen chân vào phân khúc này ở TP.HCM gần như là một thách thức lớn, bởi giá đã neo ở mức rất cao và biên độ lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.
Ngược lại với sự sôi động của phân khúc cao cấp, các dự án nhà ở “vừa túi tiền” hoặc gần khu vực làm việc lại dường như “bặt vô âm tín”. Trong khi đó, thị trường lại chứng kiến sự xuất hiện ồ ạt của các dự án mới ở những khu vực xa trung tâm hàng chục cây số. Sự lệch pha này cho thấy một sự không khớp giữa cung và cầu thực tế, cũng như chiến lược của các chủ đầu tư đang tập trung khai thác quỹ đất rộng lớn và giá thành thấp hơn ở vùng ven, đón đầu xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh. Điều này một mặt gây khó khăn cho người mua ở thực, mặt khác lại hé mở những cơ hội mới cho nhà đầu tư “đến sau” ở những thị trường tiềm năng hơn.
Vành đai Đô thị – Sân chơi mới cho người đến sau
Bên cạnh sự biến động về giá, thị trường bất động sản Việt Nam còn chứng kiến sự bùng nổ của các khu đô thị quy mô lớn, từ 100ha đến cả 1.000ha, mọc lên như nấm sau mưa ở các khu vực lân cận TP.HCM. Đây là minh chứng cho định hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm giảm tải áp lực dân số cho thành phố trung tâm và tạo ra các cực tăng trưởng mới.
Đáng chú ý nhất, hạ tầng giao thông đang được triển khai với tốc độ “chưa từng thấy”. Những dự án mà trước đây phải mất cả thập kỷ để hoàn thành, giờ đây chỉ cần vỏn vẹn một năm. Sự phát triển thần tốc của hệ thống đường sá, cầu cống không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn kết nối mạnh mẽ TP.HCM với các tỉnh lân cận, tạo điều kiện thuận lợi cho sự dịch chuyển dân cư và phát triển kinh tế vùng. Đây chính là yếu tố then chốt tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư “đến sau”, bởi hạ tầng luôn là đòn bẩy mạnh mẽ nhất cho giá trị bất động sản.
Chính nhờ động lực hạ tầng và quỹ đất dồi dào, các tỉnh ven TP.HCM đang trở thành “điểm nóng” của thị trường bất động sản. Bình Dương tiếp tục khẳng định vị thế với khoảng 15 dự án căn hộ đang triển khai, với khung giá từ 35-60 triệu/m². Điều này cho thấy Bình Dương đã trở thành một trung tâm công nghiệp và đô thị sầm uất, thu hút cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Long An, dù mới nổi lên với 3 dự án căn hộ, nhưng lại có sự góp mặt của các “tay chơi có thực lực” như Nam Long, Eco, Thắng Lợi, Lahome, Vinhomes, hứa hẹn một sự bùng nổ trong tương lai với mức giá bắt đầu từ 30 triệu/m².
Tuy nhiên, “ẩn số lớn nhất” và được kỳ vọng sẽ “bùng nổ mạnh nhất trong lịch sử” lại chính là Đồng Nai. Các tập đoàn lớn đã âm thầm chuẩn bị về pháp lý, quỹ đất và nguồn lực. Với dự án sân bay Long Thành và hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm, Đồng Nai không chỉ là thị trường của niềm tin mà còn là nơi dành cho tầm nhìn dài hạn của các nhà đầu tư – đặc biệt là những người muốn đón đầu làn sóng phát triển và sẵn sàng chờ đợi.
Đến sau vẫn có phần, nếu có tầm nhìn
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở một ngã rẽ quan trọng. Dù cơ hội tại các khu vực trung tâm TP.HCM có vẻ đã thuộc về những nhà đầu tư “đến trước” hoặc có tiềm lực tài chính cực mạnh, nhưng cánh cửa không hề đóng lại với những người “đến sau”. Cơ hội thực sự nằm ở việc nắm bắt xu hướng dịch chuyển, đón đầu hạ tầng và có tầm nhìn dài hạn vào các thị trường vệ tinh.
Việc nắm bắt và hiểu rõ những thay đổi này, đặc biệt là tốc độ phát triển hạ tầng và định hướng phát triển vùng, sẽ là chìa khóa để đưa ra những quyết định sáng suốt. Đúng như nhận định, “Ai tin thì tin, không tin thì cũng không sao, chỉ là đến trước được nhiều, đến sau được ít.” Điều quan trọng không phải là bạn “đến trước” hay “đến sau”, mà là bạn có khả năng nhận diện và hành động dựa trên những tiềm năng đang hình thành.
