Trong những năm gần đây, shophouse (nhà phố thương mại) nổi lên như một “ngôi sao sáng” trong danh mục bất động sản đầu tư, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của giới đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp nhờ khả năng vừa khai thác thương mại, vừa gia tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, đằng sau triển vọng hấp dẫn ấy là không ít bài toán cần được tính toán cẩn trọng. Vậy đâu là giá trị thật sự của shophouse, và nhà đầu tư cần lưu ý gì để không mắc sai lầm trong chiến lược của mình?
Shophouse – Sức hấp dẫn đến từ công năng “kép”
Không phải ngẫu nhiên mà shophouse được ví như “gà đẻ trứng vàng” trong bất động sản đô thị. Ưu điểm nổi bật nhất của dòng sản phẩm này nằm ở khả năng tích hợp hai giá trị trong một: vừa là nơi ở, vừa là nơi kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng thương mại.
Được quy hoạch tại các trục đường chính, lối vào các khu đô thị hoặc những tuyến phố đông đúc, shophouse có vị trí đắc địa để đón dòng người và khách hàng ổn định. Tầng trệt được sử dụng làm cửa hàng, showroom hoặc văn phòng, trong khi các tầng trên có thể bố trí không gian sinh hoạt, lưu trú hoặc tiếp tục cho thuê. Đây chính là “lợi nhuận kép” mà không phải loại hình bất động sản nào cũng có thể mang lại.
Đặc biệt, trong bối cảnh mô hình kinh tế đêm, dịch vụ bán lẻ và khởi nghiệp tại chỗ phát triển mạnh mẽ, nhu cầu mặt bằng kinh doanh trong các khu đô thị ngày càng lớn. Điều này càng củng cố vị thế của shophouse như một tài sản vừa có dòng tiền đều đặn, vừa gia tăng giá trị theo thời gian.
Tiềm năng sinh lời cao nhưng không “mặc định thắng”
Trên thực tế, không ít nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse có thể đạt 8–12%/năm – mức sinh lời cao hơn hẳn so với căn hộ hoặc gửi tiết kiệm. Ở một số dự án trung tâm, giá trị shophouse đã tăng từ 30–50% chỉ sau 2–3 năm mở bán, tạo nên những “câu chuyện thành công” hấp dẫn. Tuy nhiên, mặt bằng đẹp và khả năng sinh lời cao không phải là yếu tố phổ biến cho mọi căn shophouse.
Trên thị trường hiện nay, không ít dự án rơi vào cảnh “shophouse lạnh” – nghĩa là nhà có mặt tiền nhưng không có khách thuê hoặc hoạt động kinh doanh kém hiệu quả. Nguyên nhân thường đến từ việc quy hoạch tổng thể chưa hoàn thiện, dân cư chưa về ở nhiều, vị trí không có lưu lượng giao thông đủ lớn hoặc bị hạn chế bởi quy định quản lý từ chủ đầu tư.
Một điểm đáng lưu ý khác là giá bán shophouse thường cao hơn căn hộ từ 2–5 lần, thậm chí ngang bằng nhà phố trung tâm thành phố, nhưng chưa chắc đã mang lại lợi nhuận tương xứng nếu không khai thác tốt hoặc cho thuê được ngay. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo phân tích tính thanh khoản, thời gian hoàn vốn và triển vọng khu vực trước khi xuống tiền.
Những yếu tố “cốt lõi” cần xem xét trước khi đầu tư
Đầu tư shophouse, dù để khai thác lâu dài hay lướt sóng, đều không thể dựa vào cảm tính hay tin vào lời quảng cáo. Một số yếu tố then chốt cần được cân nhắc kỹ lưỡng bao gồm:
- Vị trí thực tế: Mặt tiền đường chính, gần trục giao thông, bãi đỗ xe, trường học hoặc trung tâm tiện ích sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh.
- Mật độ dân cư: Khu vực đã có cư dân sinh sống ổn định luôn có tỷ lệ lấp đầy và khai thác tốt hơn các dự án đang xây dựng hoặc chỉ “trên giấy”.
- Quy hoạch và pháp lý: Shophouse cần có giấy tờ rõ ràng, thời hạn sử dụng lâu dài hoặc minh bạch (nếu là đất thương mại 50 năm). Cần tránh các dự án chưa có sổ riêng hoặc bị ràng buộc quá nhiều về công năng.
- Khả năng vận hành và cho thuê: Nếu không tự kinh doanh, nhà đầu tư cần đánh giá thị trường cho thuê khu vực, loại hình khách thuê phù hợp, giá thuê bình quân và chi phí duy trì.
Shophouse – không dành cho tất cả nhà đầu tư
Không thể phủ nhận shophouse là phân khúc hấp dẫn, nhưng cũng là “sân chơi có chọn lọc”. Đây là loại tài sản yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư trung – dài hạn và khả năng đánh giá thị trường. Với những người đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng vốn vay cao, rủi ro “chôn vốn” rất dễ xảy ra nếu dự án không triển khai đúng tiến độ hoặc thị trường biến động.
Ngược lại, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận đầu tư vào các khu vực đang lên – nơi có tốc độ đô thị hóa mạnh, dân số trẻ và nhu cầu kinh doanh lớn – hoàn toàn có thể kỳ vọng mức sinh lời bền vững từ shophouse.
